De manière générale, le crowdfunding (ou « financement participatif »), est dans l'air du temps et fonctionne plutôt bien. Né dans au début des années 2000, ce mode de financement a démarré pour soutenir des causes qui tenaient à cœur : aider un chanteur à sortir son album, financer une ONG… Les citoyens ont commencé à mettre la main au portemonnaie pour collectivement, contribuer à faire décoller des projets spécifiques (« crowd » signifiant la foule, et « funding », le financement). Mais aujourd'hui, ce mode de financement s'étend à toutes sortes d'activités, et est devenu une alternative aux modes de financements plus traditionnels. Le secteur de l'immobilier y tire particulièrement son épingle du jeu… Voici comment, pourquoi… Et les limites du système !
Le crowdfunding immobilier se porte bien / iStock-MicroStockHub
Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
A la base du crowdfunding, il y a toujours une plateforme, qui met en relation des opérateurs, et des financeurs potentiels. S'agissant du crowdfunding immobilier, le « site de rencontre » a vocation à créer des « crushs » entre d'une part, des acteurs du marché immobilier – promoteurs, marchand de biens, spécialistes des aménagements fonciers etc. – et, d'autre part, des financeurs. En cas de coup de foudre, le particulier s'engage sur un financement contributif. Un « contrat de créance » est alors établi entre les deux parties. Le porteur du projet immobilier va émettre un emprunt obligataire auquel souscrit son crowdfunder, qui, ce faisant, se transforme en investisseur. Cette méthode de financement s'est en effet largement professionnalisée, et au-delà de soutenir une cause qui lui est chère, le crowdfunder attend désormais un retour sur investissement. Et c'est là que l'histoire est jolie : les sites de crowdfunding immobiliers servent en effet depuis quelques années, des rendements hors norme : 9,3 % en 2020, en pleine pandémie, et environ 9% en 2021 : de quoi doper la croissance de la collecte, et faire pâlir d'envie les promoteurs d'autres modes d'investissements immobilier. Voilà pourquoi sur la seule année 2021, le crowdfunding immobilier a connu une augmentation de 87% de ses collectes avec 60 millions d'euros levés !
Crowdfunding immobilier, les points de vigilance
Si les rendements du crowdfunding immobilier affolent les compteurs, soulignons tout de même que ce type de placement présente des risques. Les opérateurs qui y ont recours ne sont pas, majoritairement, les structures les plus solides … Les marchands de biens par exemple, sont de plus en plus présents sur les plateformes, ainsi que l'explique Vincent Sillègue, le président du site de crowdfunding Koregraf. « Contrairement aux promoteurs, certains d'entre eux [les marchands de bien NDLR] ne disposent pas de prêts bancaires complémentaires. Ils financent donc à 100 % leur opération auprès de la foule. C'est un aspect spéculatif à ne pas négliger puisqu'ils espèrent revendre plus cher avec ou sans travaux ». Or ce type de projet est plus exposé que les opérations de grosse envergure, aux aléas du marché de la construction : problèmes administratifs et/ou juridiques, défaillance d'un sous-traitant, soucis liés aux intempéries ou aux contraintes de dépollution… Et surtout, un critère qui est en passe de devenir particulièrement prégnant : la hausse du cout des matériaux ! Tous ces facteurs peuvent venir contrarier les taux de rentabilité espérés et dans certains cas, les investisseurs peuvent même être amenés à perdre la totalité de leurs titres.
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